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微观这一年·房企|绿城华东布局转向核心城市群,苏中苏北项目去化遇阻

每日经济新闻 2022-12-08 18:54:50

◎“从绿城的财务状况看,暂时不会出现部分房企‘保交付’的问题,只能说受销售去化的影响,项目为了减少建设投入,暂时停工或者放缓开发进度的情况。只要在一定时期内,这也是合理的。”

每经记者 刘颂辉    每经编辑 魏文艺    

在行业整体下行的背景下,房企亦在转变投资战略,如向高能级城市群区域集中,以期降低业绩滑坡风险。

这一转变正在绿城中国(HK03900,股价13.08港元,市值331.19亿港元)身上发生。12月5日,绿城经过28轮竞价,以14.39亿元斩获苏园土挂(2022)07号地块,溢价率10.35%。此前的7月份,绿城中国华东区域公司宣布成功竞得上海市浦东新区三林滨江10单元地块,这也这被业内视为绿城时隔5年重返上海市场的信号。

华东区域公司是绿城重资产板块的八大区域公司之一,负责上海、江苏和安徽地区的投资拓展与项目管理。不过,据克而瑞研究中心的分析报告,绿城上半年曾在南京、昆山拿地,且在江苏和上海土储充足,但销售表现却不如浙江区域公司的杭州、宁波。

《每日经济新闻》记者在调查中还注意到,绿城去年在江苏盐城拿下的地王项目,开盘一年多仅卖出33套房源。未来一段时期里,如何提高苏北地区的房源去化率,将是华东区域公司不得不面对的考题。

上海别墅项目已开建

苏州第五批集中供地于12月5日结束后,绿城管理层很快在微信朋友圈分享了公司的拿地新动态,海报上写着“热烈祝贺绿城中国竞得苏州市苏园土挂(2022)07号地块。”

苏州市工业园区国有建设用地使用权网上出让系统显示,苏园土挂(2022)07号地块位于锦溪街以东,西洛巷以北,出让面积2.99万平方米,为城镇住宅用地,容积率仅1.5,建筑面积4.49万平方米,起始价13.04亿元。最终成交价格14.39亿元,楼面价32001元/平方米。

在苏州工业园区成功夺地,对绿城来说无疑是大利好消息。该地块紧邻苏州市奥林匹克体育中心,周边市政、教育、商业及生活配套齐全,交通便捷。而奥体板块在苏州楼市里就相当于北京的海淀,南京的河西。这里的新盘不愁卖,二手房最高达6万~8万元/平方米,高于苏州平均房价水平。绿城方面透露,该地块将打造6~7层低密业态。

另外值得注意的是,今年7月,绿城华东区域公司官宣拿下上海浦东新区三林滨江10单元地块。该地块受让于上海地产集团,共分为21-03、21-05两幅子地块,土地容积率1.1,占地面积4.99万平方米,用地性质为Rr1(别墅用地),规划了约203套房源,套均面积约270平方米,限高18米。从位置来看,该地块位于黄浦江滨江一线,北侧即被誉为上海“第二个陆家嘴”的前滩国际商务区。

而绿城上一次在上海拿地,还是在5年前的2017年,当时拿下的松江区永丰街道H单元32-01号地块,即是后来开发的桂语云溪项目。

12月1日,《每日经济新闻》记者来到三林北港,在沿江路往东望去,华夏西路以南、涵林路以西的大面积区域被围挡起来,工地里建有大型工棚,10余台挖掘机和起重机正在来回作业,泥泞的工地与前滩鳞次栉比的商务写字楼形成鲜明对比。

“上海疫情后,绿城公司领导来这里勘探过,说要建设小镇项目,也就是别墅。”一位在三林滨江地区负责安保工作的人士向记者介绍,这里以前曾叫久丰村和劳动新村,整体规划后居民都已迁走,原先的平房和民居已拆除。“机器进场还没几个月,别墅地块正在建设中。”

对于该项目,同策研究院研究总监宋红卫12月7日通过接受记者电话采访时分析认为,观察绿城近几年的发展,其实在继续追求一定量的土储规模,投资重仓浙江区域,也在南京、苏州、徐州、合肥等地攻城略地。但是基于市场下行的背景,肯定要重新选择安全边际较高的城市,上海是不二选择。

在宋红卫看来,上海楼市的偏改善需求较大,若在前滩推出低密度改善住宅产品,对房企来说既有利润,又能支撑开发规模。

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绿城在上海的别墅地块,不远处是前滩商务区 图片来源:每经记者 刘颂辉 摄

不存在“保交付”问题

2022年是绿城华东区域的交付大年。1-8月,绿城进驻的华东区域10座城市中6城有交付记录,共计7068套房源。这一表现被汇丰银行评价为8家行业领袖开发商之一,“国有企业财务纪律良好,违约机会低。”

据记者不完全统计,今年以来,绿城在南京、苏州、无锡、南通、合肥和徐州等6座城市分别交付了南京云栖玫瑰园、苏州观澜逸品、苏州柳岸晓风、无锡诚园、南通桂语江南、南通诚园南区、通州湖境和庐、合肥兰园、合肥诚园南区和徐州诚园等10个项目,个别项目还实现提前交付。

而此前的2021年,据公开资料,绿城华东区域公司先后完成无锡凤起和鸣、南通兰园、南通晓风印月、南京云栖玫瑰园、南通诚园、合肥诚园、无锡诚园等7个项目的交付,实现房屋交付量3734套。到访交付率100%、收房率达98.92%,户均缺陷5.1%。

宋红卫表示,从绿城的财务状况看,暂时不会出现部分房企“保交付”的问题,只能说受销售去化的影响,项目为了减少建设投入,暂时停工或者放缓开发进度的情况。“只要在一定时期内,这也是合理的。”

“即便已不是当年的民企绿城,但是产品品质方面仍然有传承,加之央企的信用背书,‘保交付’应该不存在任何问题。”亿翰智库宏观首席研究员张化东12月7日通过微信向记者分析指出,对区域公司来说,则要考虑的是如何做到现金流平衡。

值得注意的是,今年华润、融创、世茂、旭辉和中南等规模房企纷纷启动公司组织架构调整,收缩区域战线,精简业务部门。张化东认为,区域项目公司为了控制运营成本,将会不断合并整合。

对于房企区域化管理方面,宋红卫认为,也应该及时进行风险管控,从市场的角度来判断,上海、杭州、合肥等城市房地产销售表现平稳;相比而言,华北、东北、西部和西南部分三四线城市的销售业绩下滑比较厉害,房企布局的风险相对较高。

苏中苏北项目去化遇阻

长三角仍是绿城最重要发展区域。据中指研究院数据,今年前11月,长三角拿地金额TOP10房企榜上,绿城以350亿元排在第二位,189万平方米的拿地面积则排在第一位。

据公开信息,2021年绿城在苏中和苏北的徐州、盐城、泰州和扬州共新增了10个项目,总承担金额达52.99亿元。

今年2月,绿城华东区域公司曾发布信息,公司在江苏省徐州市有在建在售项目4个,在建待售项目1个;盐城在建在售项目1个;泰州在建在售项目1个,在建待售项目2个;扬州在建待售项目4个;南通在建在售项目4个。

今年1-11月,绿城在长三角的拿地金额排在第二位(亿元/万平方米) 来源:中指研究院

不过,今年以来苏中苏北区域楼市整体表现低迷。某TOP10房企负责长三角区域业务的人士上周接受记者面访时表示,目前苏北和苏中区域房地产市场销售较为惨淡,“可以说是长三角‘最困难的区域’,有的盘打折促销也没人买。”

以绿城位于苏北盐城的项目为例。2021年1月26日,盐城市主城区20204801号住宅地块经过210轮竞价,最终被绿城以总价21.77亿元、楼面价约15782元/平方米拿下,刷新了盐城地王纪录。据市场消息,该地块成交后,周边的二手房价格应声而涨。

该地块便是已经开发在售的绿城晓风印月项目,规划打造13栋高层/洋房产品,户型面积为112~180平方米。绿城云的数据显示,该项目于2021年8月21日开盘,推出4幢楼,销售均价2.43万元/平方米。

受苏北房地产市场整体需求不足、购房者观望情绪浓厚等环境变化,绿城晓风印月项目入市并不顺利。尽管该楼盘在今年3~5月份曾推出“8套房限时一口价”等优惠活动,去化效果仍未明显改观。盐城市住建局数据显示,截至12月7日,绿城晓风印月的4幢在售楼栋开盘1年多,仅有33套房源备案网签或预售。

另据克而瑞数据,11月份盐城市区商品住宅供应6.42万平方米,同比下降42.62%,环比下降61.73%;成交6.38万平方米,同比下降35.89%,环比下降36.82%;成交均价13547元/平方米,同比下降5.98%。

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封面图片来源:每经记者 刘颂辉 摄

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